Nießbrauch bei Erbe und Verkauf – Teil 2

In Teil 1 unserer Blogbeitragsreihe zu „Nießbrauch bei Erbe und Verkauf“ ging es um die Grundlagen des Nießbrauchs bei Immobilien – was das Nießbrauchrecht bedeutet, welche Formen es gibt, wie es sich vom Wohnrecht unterscheidet, wer welche Kosten trägt und welche Vor- und Nachteile es für den Nießbraucher mit sich bringt. Nun wollen wir uns ansehen, wie es mit der Wertminderung bei Nießbrauch aussieht, welche Auswirkungen der Nießbrauch auf Schenkungs- und Erbschaftssteuer hat und wann das Nießbrauchsrecht endet.

Wie hoch ist die Wertminderung einer Immobilie bei Nießbrauch?

Vor dem Verkauf oder der Schenkung einer Immobilie ist es sinnvoll, die durch den Nießbrauch entstehende Wertminderung zu berechnen. Wie hoch diese ausfällt, hängt vor allem vom Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ab – je älter die Person, desto geringer der finanzielle Gegenwert des Nießbrauchrechts. Dieser Wert wird vom aktuellen Immobilienwert abgezogen, was sich direkt auf die Schenkungs- oder Erbschaftsteuer auswirken kann.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung:

Herr Schumann ist 65 Jahre alt und besitzt eine vermietete Eigentumswohnung mit einer monatlichen Nettomiete von 1.200 Euro. Er möchte die Wohnung an seinen Sohn verschenken. Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei 440.000 Euro, der steuerliche Freibetrag bei 400.000 Euro – es bleiben also 40.000 Euro, die versteuert werden müssten, wenn der Nießbrauch nicht berücksichtigt wird.

So wird der Nießbrauchwert berechnet:

Bevor Sie den Nießbrauchwert berechnen, ist es wichtig, den realistischen Verkehrswert Ihrer Immobilie zu kennen.

• Jahreswert des Ertrages ermitteln: Nach Abzug der Werbungskosten beträgt der jährliche Mietertrag 12.000 €.
• Vervielfältiger bestimmen: Dieser ist abhängig vom Alter und Geschlecht des Nießbrauchers. Laut Tabelle liegt dieser bei einem 65-jährigen Mann bei 11,525.
• Nießbrauchswert berechnen: 12.000 € × 11,525 = 138.300 €.
• Schenkungsteuer prüfen: Da der Nießbrauchswert über dem steuerpflichtigen Betrag (hier 40.000 €) liegt, fällt keine Schenkungssteuer an.

Sie möchten wissen, wie sich ein Nießbrauch konkret auf den Immobilienwert auswirkt? Dann lassen Sie den Wert unverbindlich von uns berechnen – präzise, verständlich und auf Ihre Situation zugeschnitten. Kontaktieren Sie uns jederzeit!

Nießbrauch und Schenkung – Wann fällt Schenkungssteuer an?

Das Nießbrauchrecht wird oft bei Immobilien-Schenkungen zu Lebzeiten eingesetzt. Eltern können so ihre Immobilie an die Kinder übertragen und dabei die Erbschaftssteuer umgehen – stattdessen fällt Schenkungssteuer an. Dank des Nießbrauchs wird der steuerpflichtige Wert der Immobilie gemindert, was die Steuerlast oft deutlich reduziert. Zudem gibt es hohe Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Wichtig: Die 10-Jahresfrist beginnt mit der Eintragung der Schenkung ins Grundbuch.

Nießbrauch und Erbe – Wann ist Erbschaftssteuer fällig?

Mit einer Schenkung inklusive Nießbrauch lässt sich meist die Erbschaftssteuer umgehen. Ausnahmen gibt es, wenn zum Beispiel der Erblasser die Immobilie an ein Kind überträgt, aber der Ehepartner ein Nießbrauchrecht erhält. Dann kann für den materiellen Wert des Nießbrauchs Erbschaftssteuer anfallen, die vom Nießbraucher (hier der Ehepartner) gezahlt wird.

Verkauf von Immobilien mit Nießbrauch

Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch bleibt auch beim Verkauf bestehen. Der Käufer erwirbt das Eigentum nur mit dem Nießbrauchrecht – die Nutzung ist somit eingeschränkt. Das führt meist zu einem geringeren Kaufpreis. Deshalb sind solche Immobilien eher für Kapitalanleger als für Selbstnutzer interessant. Bei der Bewertung zieht ein Gutachter den Wert des Nießbrauchs vom Immobilienpreis ab. Für einen erfolgreichen Verkauf ist es wichtig, eine Verkaufsstrategie zu wählen, die Kapitalanleger gezielt anspricht. Wir können Sie dabei mit unserer jahrelangen Erfahrung und unserem Expertennetzwerk bestens unterstützen. Rufen Sie uns einfach an!

Spekulationssteuer beim Verkauf mit Nießbrauch

Der Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks mit eingetragenem Nießbrauch wird steuerlich wie ein normaler Immobilienverkauf behandelt. Unter bestimmten Bedingungen fällt eine Spekulationssteuer an – diese entfällt jedoch, wenn

• die Immobilie seit mindestens 10 Jahren im Eigentum des Verkäufers ist, oder
• die Immobilie mindestens 3 Jahre vom Verkäufer selbst genutzt wurde.

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, fällt Spekulationssteuer an, die sich nach dem persönlichen Steuersatz und dem erzielten Gewinn richtet.

Wann endet das Recht auf Nießbrauch?

Das Nießbrauchrecht kann zeitlich begrenzt oder auf unbestimmte Zeit eingeräumt werden. Es endet entweder

• mit Ablauf einer im Vertrag festgelegten Frist,
• durch Aufhebung wegen unsachgemäßer Nutzung,
• oder durch eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Nießbraucher und Eigentümer.

Nach Beendigung muss der Nießbraucher die Immobilie an den Eigentümer zurückgeben.

Lässt sich der Nießbrauch löschen?

Insbesondere beim Verkauf einer Immobilie kann eine Löschung des Nießbrauchs sinnvoll sein. Dafür benötigt man die Zustimmung des Nießbrauchers und eine notarielle Beglaubigung. Die Löschung wird anschließend im Grundbuch vorgenommen und kann Gebühren verursachen. Die Löschung überträgt alle Rechte und Pflichten vollständig auf den Eigentümer.

Fazit: Wann lohnt sich ein Nießbrauch?

Ein Nießbrauch kann für Immobilieneigentümer in verschiedenen Situationen sehr sinnvoll sein. Zum Beispiel, wenn die Absicherung von nahen Angehörigen wie dem Ehepartner im Vordergrund steht, der nach dem Tod weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben soll. Ebenso bietet der Nießbrauch eine attraktive Möglichkeit, die eigene finanzielle Altersvorsorge zu sichern – etwa durch Vermietung der Immobilie – ohne das Eigentum vollständig abzugeben. Durch die richtige Gestaltung mit Nießbrauch können Sie auch steuerliche Vorteile nutzen, insbesondere bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer.

Allerdings ist das Thema Nießbrauch komplex und mit vielen rechtlichen sowie steuerlichen Feinheiten verbunden, die für Privatpersonen meist schwer zu überblicken sind. Eine individuelle Beratung durch einen Experten ist daher sehr empfehlenswert, um Fallstricke zu vermeiden und das volle Potenzial des Nießbrauchs optimal auszuschöpfen. Gerne stehen wir Ihnen bei Ihren Fragen rund um das Thema Nießbrauch zur Seite.

Quelle: https://www.hausgold.de/immobilienwissen/niessbrauch/