Nießbrauch – klingt erstmal kompliziert, ist aber schnell erklärt: Es geht darum, dass jemand eine Immobilie nutzen darf, obwohl sie ihm gar nicht gehört. Dieses Recht ist besonders dann spannend, wenn ein Haus verschenkt, vererbt oder verkauft wird – und trotzdem noch jemand darin wohnen oder Miete kassieren möchte.

Ob als Absicherung fürs Alter, zur Steuerersparnis oder um den Kindern frühzeitig Eigentum zu übertragen: Der Nießbrauch bietet viele Möglichkeiten. Aber auch ein paar Stolperfallen. Was genau hinter dem Begriff steckt, welche Folgen das für den Wert einer Immobilie hat – und wann es sich lohnt: Das erfahren Sie in diesem Beitrag.

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie Fragen zum Nießbrauch haben oder den Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchsvorbehalt planen, sprechen Sie uns gerne an. Wir beraten Sie persönlich und helfen Ihnen, die passende Lösung zu finden.

 

Was bedeutet Nießbrauch bei einer Immobilie?

Nießbrauch bedeutet, dass jemand eine Immobilie nutzen darf – auch wenn sie ihm nicht gehört. Der oder die Berechtigte kann zum Beispiel darin wohnen oder die Immobilie vermieten und die Miete behalten. Dieses Recht ist rechtlich abgesichert und gilt in der Regel lebenslang. Wichtig: Der Nießbrauch wird notariell festgehalten und im Grundbuch eingetragen. Nur dann ist er auch offiziell gültig.

Das Besondere am Nießbrauch: Er kann nicht verkauft oder vererbt werden – das Nutzungsrecht bleibt also an die Person gebunden, für die es eingetragen wurde.

 

Welche Formen des Nießbrauchs gibt es?

Nießbrauch ist nicht gleich Nießbrauch. Welche Form im Einzelfall sinnvoll ist, hängt vom Ziel ab – zum Beispiel ob Sie die Immobilie verschenken, vererben oder selbst weiter nutzen möchten. Hier sind die wichtigsten Beispiele:

Quotennießbrauch: Hier darf der Nießbraucher nur einen Teil der Immobilie nutzen – zum Beispiel nur eine bestimmte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder nur einen Teil des Gartens.

Bruchteilsnießbrauch: Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie besitzen, kann das Nießbrauchrecht auch nur für den Anteil gelten, der einer bestimmten Person gehört.

Vorbehaltsnießbrauch: Diese Variante ist besonders bei Schenkungen beliebt: Die Immobilie wird zwar schon an jemand anderen übertragen, aber der bisherige Eigentümer behält sich das Nutzungsrecht vor – zum Beispiel, um weiterhin darin wohnen oder Miete kassieren zu können.

Zuwendungsnießbrauch: Hier bekommt jemand das Nutzungsrecht an einer Immobilie, ohne dass er sie besitzt – etwa um Einnahmen aus Vermietung zu erhalten. Das kann mit oder ohne Bezahlung vereinbart werden.

 

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Sowohl beim Nießbrauch als auch beim Wohnrecht geht es darum, eine Immobilie zu nutzen, ohne sie zu besitzen. Aber: Der Nießbrauch geht deutlich weiter als das Wohnrecht.

Nießbrauch bedeutet:

  • Die Immobilie darf selbst genutzt werden (z. B. zum Wohnen),
  • sie darf auch vermietet werden – die Mieteinnahmen gehören dem Nießbraucher,
  • und es dürfen alle „Früchte“ der Immobilie genutzt werden (z. B. Erträge aus Vermietung oder Landwirtschaft).

Wohnrecht bedeutet:

  • Die Immobilie darf nur selbst genutzt werden – also wohnen ja, vermieten nein.
  • Es gilt meist nur für eine bestimmte Wohnung oder Räume.
  • Es endet oft mit dem Tod des Berechtigten.

Beim Nießbrauch hat man also mehr Rechte – aber auch mehr Pflichten. Zum Beispiel müssen bestimmte laufende Kosten (wie Grundsteuer oder Versicherungen) vom Nießbraucher übernommen werden. Darauf wollen wir nun genauer eingehen.

Wer zahlt was beim Nießbrauch?

Bei einem Nießbrauch werden die laufenden Kosten rund um die Immobilie zwischen Eigentümer und Nießbraucher aufgeteilt. Wer was übernimmt, ist im Gesetz geregelt – kann aber auch individuell vereinbart werden.

Diese Kosten trägt in der Regel der Nießbraucher:

  • kleinere Reparaturen (z. B. tropfender Wasserhahn),
  • Grundsteuer,
  • Versicherungen wie die Gebäude- oder Brandschutzversicherung,
  • Kosten für den Schornsteinfeger,
  • kommunale Abgaben wie Müllabfuhr, Abwasser, Straßenreinigung.

Diese Kosten bleiben beim Eigentümer:

  • größere Modernisierungen (z. B. neue Heizung oder Elektrik),
  • aufwendige Sanierungen (z. B. neues Dach, neues Bad),
  • Erschließungskosten durch die Gemeinde (z. B. Verlegung von Glasfaserleitungen).

Wichtig: Der Nießbraucher darf die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten – muss diese aber versteuern.

Unser Tipp: Sinnvoll ist es, alle Absprachen schriftlich festzuhalten, so gibt es später keinen Streit. Wenn Sie dabei eine neutrale Ansprechperson benötigen, können Sie sich jederzeit bei KOSATER IMMOBILIEN melden.

 

Welche Vor- und Nachteile gibt es beim Nießbrauch für den Nießbraucher?

Ein Nießbrauch bringt viele Rechte mit sich – aber auch ein paar Einschränkungen. Wichtig ist: Der Nießbraucher darf eine Immobilie nutzen, als wäre sie seine eigene. Trotzdem bleibt der eigentliche Eigentümer im Grundbuch stehen. So muss zum Beispiel für teure Reparaturen und Modernisierungen, wie eine neue Heizung oder ein neues Dach, der Eigentümer aufkommen. Der Nießbraucher trägt hingegen nur die laufenden Kosten und kleinere Reparaturen.

Der Nießbrauch sichert dem Berechtigten die lebenslange Nutzung der Immobilie, gewährt ihm das Recht auf Mieteinnahmen und kann darüber hinaus steuerliche Vorteile mit sich bringen – etwa bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Darauf gehen wir in Teil 2 der Blogbeitragsreihe „Nießbrauch bei Erbe und Verkauf“ ein, schauen Sie also bald wieder vorbei.

 

Quelle: https://www.hausgold.de/immobilienwissen/niessbrauch/