Kommt es zu einem Anstieg der Mietkosten aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, treffen zwei Fronten unweigerlich aufeinander:

  • Vermieter, die versuchen möchten ihre Investitionen bestmöglich über die Miete wieder reinzuholen und
  • Mieter, die eine möglichst geringe Erhöhung der Mietpreise wollen.

Das Konfliktpotenzial wird in absehbarer Zeit jedoch nicht weniger werden. Die Bundesregierung übt nämlich zunehmend mehr Druck auf Eigentümer aus, ihre Gebäude energetisch zu sanieren (lesen Sie mehr dazu in unserem Blogbeitrag zu „Energetische Sanierung“). Wie Vermieter nach einer Modernisierung die Mietpreise erhöhen dürfen und worauf sie achten müssen, möchten wir Ihnen nun erklären.

 

Beachten Sie diese 4 Punkte bei der Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Viele Vermieter entscheiden sich aktuell gegen die Umsetzung von Sanierungsprojekten. Das liegt daran, dass die Kosten nicht ausreichend über eine Mieterhöhung reingeholt werden können und sie damit finanziell nicht rentabel sind. Zudem bedarf eine rechtlich wirksame Mieterhöhung einige Formalien, die der Vermieter strikt einhalten muss, wenn er keine Strafen erhalten möchte. Folgende vier Punkte gilt es dabei besonders zu beachten:

1. Planen Sie das Heizungsgesetz bei der Mieterhöhung ein

Wollen Eigentümer die Heizung in ihrer Immobilie austauschen, dann sollten sie bei der Kalkulation die neuen Regeln der Modernisierungsumlage beachten. Dazu gehören:

  • Instandhaltungskosten der Baumaßnahmen müssen von den Sanierungskosten abgezogen werden (nur die Differenz kann auf die Miete umgelegt werden)
  • 10% der Kosten pro Jahr können auf die Mieter umgelegt werden
  • Die Mieterhöhung wird bei 50 ct pro Quadratmeter und Monat gedeckelt
  • Voraussetzung ist die Inanspruchnahme staatlicher Fördergelder
  • Umlegbar sind jedoch nur selbstgetragene Kosten, keine Fördergelder
  • 2,50 € Mietaufschlag für alle restlichen Sanierungsmaßnahmen

2. Beachten Sie die Fristen für Mieterhöhung bei energetischer Sanierung

Bei einer normalen Mieterhöhung müssen die Mieter zustimmen bzw. widersprechen, sobald diese vom Vermieter angekündigt wird. Anders ist das bei der Erhöhung aufgrund einer energetischen Sanierung. Diese ist automatisch gültig, auch ohne Zustimmung der Mieter.

Achten Sie jedoch unbedingt auf die besonderen Fristen! Über Sanierungsprojekte müssen die Mieter spätestens drei Monate vor den Bauarbeiten informiert werden. Die gleiche Drei-Monats-Frist gilt genauso auch bei Mieterhöhungen.

Verpasst der Vermieter diese Fristen, muss die zu viel gezahlte Miete rückerstattet werden und der Prozess beginnt von vorne: Sowohl die Ankündigung als auch der daraus resultierende spätere Beginn und die Organisation für die Bauarbeiten.

3. Kalkulieren Sie die Mietpreiserhöhung korrekt

Die exakte Berechnung der Mieterhöhung ist eine große Herausforderung für Vermieter. Vermeiden Sie es z.B. den Sanierungsanteil zu hoch anzusetzen. So etwas passiert, wenn Sie funktionstüchtige Bauteile der Immobilie austauschen. Diese müssten dann korrekterweise über die vermiedenen Instandhaltungskosten verrechnet werden.

Letztendlich sind die Vermieter laut Bundesgerichtshof nur dazu verpflichtet, eine nachvollziehbare Quote für die Instandhaltung an den Gesamtkosten der energetischen Sanierung anzugeben. Zudem sollten sie bei der Mieterhöhung klar zwischen Kosten für Instandhaltung und Modernisierung unterscheiden und die einzelnen Maßnahmen mit den Gesamtkosten auflisten. Wird hier nicht sauber gearbeitet, kann die Mieterhöhung als unwirksam erklärt werden.

4. Beachten Sie den Milieuschutz

Der Milieuschutz ist ein Vorkaufsrecht der Kommunen. Möchten Kaufinteressenten in solchen Gebieten den Verkauf an die Gemeinde verhindern, müssen sie die Bedingungen einer Abwendungserklärung akzeptieren. Darin finden sich z.B.

  • Regeln für zukünftige Mieterhöhungen, die unabhängig der Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen gelten
  • Genehmigungspflichten für bestimmte Sanierungsprojekte zur Vermeidung von Luxussanierungen.

Informieren Sie sich in jedem Fall vorab welche Energieeffizienz das Gebäude hat, denn davon hängt ab, ob die Erhaltungssatzungen greifen oder nicht. Sind nämlich die Mindeststandards des Gebäudeenergiegesetzes nicht erfüllt, dürfen Eigentümer ungeachtet der Erhaltungssatzung energetisch sanieren. Sind sie jedoch erfüllt, kann es sein, dass das Sanierungsprojekt letztendlich von den Behörden nicht genehmigt wird.

 

Mietpreiserhöhung bei energetischer Sanierung – ein komplexes Thema

 

Vermieter haben einige Hürden bei der Mieterhöhung bei energetischen Sanierungen zu nehmen. Wir würden auf jeden Fall dazu raten, sich einen Experten an die Seite zu holen, damit Ihr Vorhaben auf jeden Fall gelingt – sowohl das Bauprojekt als auch die Mieterhöhung.

 

Bei Fragen helfen wir Ihnen jederzeit gerne weiter. Für weitere Neuigkeiten aus der Immobilienbranche rund um Hannover, Hildesheim und Sarstedt finden Sie in unserem Blog immer aktuelle Artikel.

 

Quelle: nachrichten.wiwo.de